Vente en viager : une solution alternative pour les propriétaires? Définition de la vente en viager La vente en viager est une transaction immobilière . Il existe plusieurs formes de vente en viager, la plus répandue étant celle du viager occupé : dans ce cas, le vendeur reste vivre dans son logement à la suite de la vente et ce jusqu'à la fin de sa vie. Le vendeur-occupant perçoit un bouquet au moment de la signature de la vente puis, chaque mois, une rente viagère. Elle est versée tout au long de sa vie et est indexée sur l’inflation. Par ailleurs, cette rente est réversible au conjoint qui survit. Moins courant, le viager libre concerne les personnes âgées qui désirent vendre une résidence secondaire ou un bien locatif dont ils n’ont pas l’usage. Il est aussi possible qu’elles vendent en viager libre leur résidence principale alors qu’elles partent vivre en maison de retraite. Avec l'incertitude qui pèse sur les retraites et l'allongement de l'espérance de vie, le viager représente un complément de retraite pour les propriétaires - vendeurs. Il permet de monétiser son patrimoine immobilier. Côté acquéreur, l'achat d'un bien en viager permet de devenir propriétaire dans de bonnes conditions financières.

Si vous êtes amenés à venir régulièrement à Bordeaux pour des raisons familiales, professionnelles ou personnelles, l'acquisition d'un pied à terre peut être une alternative à l'hôtellerie. Le pied à terre constitue tout d’abord un investissement patrimonial qui prendra de la valeur dans le temps bien sûr en fonction du bien, de sa localisation et de la demande. Aujourd'hui la demande sur la métropole bordelaise et le bassin d'Arcachon est soutenue. C'est aussi un investissement économique : lorsque vous n'occupez pas le bien, il est possible de le louer en location saisonnière afin d’amortir votre investissement. Autre avantage et non des moindres cela peut s'avérer agréable de se retrouver chez soi en cas de séjours réguliers. Si vous occupez le bien moins de 8 mois par an, il sera considéré comme résidence secondaire. Elément important dans votre réflexion d'acquisition : si vous envisagez le financement de ce bien à l'aide d'un prêt bancaire, sachez qu'il est plus difficile à obtenir car les banque sont plus frileuses et considèrent que l’acquisition d’une résidence secondaire engendre plus de risques qu’une résidence principale.

Pinel, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard, Nue-propriété, LMNP : les dispositifs de défiscalisation sont nombreux dans l'immobilier. Tous répondent à des objectifs communs : réduire l’imposition et se constituer un patrimoine. Mais chaque dispositif comporte également ses spécificités : durée de défiscalisation, zonage, avantages fiscaux, etc. En fonction de votre situation personnelle et de vos projets, certains dispostifs seront plus adaptés. En quelques mots, voici leur fonctionnement : DISPOSITIF PINEL : Le dispositif PINEL concerne les logements neufs , ou réhabilités pour atteindre les caractéristiques comparables à un logement neuf. Le logement concerné par le dispositif doit être situé dans une zone spécifique, être loué en tant que résidence principale avec des loyers et des ressources locataires plafonnés. L’acquéreur s’engage à louer le bien 6, 9 ou 12 ans et bénéficie en échange d’une réduction d’impôt à hauteur de sa durée d’engagement : 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien La réduction d'impôt est calculée sur le prix d’achat du logement plafonné à 300 000€ par an. DISPOSITIF DENORMANDIE Ce dispositif est très proche du dispositif Pinel mais concerne des logements anciens à rénover. Le dispositif Denormandie n’est pas disponible sur tout le territoire français, il est principalement disponible dans les villes moyennes afin de dynamiser le territoire ( exemple en Gironde : Libourne) Le fonctionnement est sensiblement identique à celui du Pinel hormis la base de calcul qui concerne l'acquisition+ les travaux de rénovation. DISPOSITIF CENSI BOUVARD Ce dispositif concerne la location meublée de résidences avec services (étudiant, EHPAD, appart-hôtel). Il donne le droit à une r éduction d’impôt de 11% de la valeur du bien (valeur plafonnée à 300 000€), sur une durée de 9 à 12 ans. Il permet également l e remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement , et peut être cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation. La loi Censi Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales dont la déduction maximun est de 10 000 euros par an. DISPOSITIF LMNP lorsque un propriétaire loue un logement en meublé , il est considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP. Le régime LMNP permet de déclarer fiscalement vos revenus locatifs de deux manières : le régime micro-Bic où vous imputez un forfait de 50% de charges sur vos loyers le régime réel où vous déclarez vos charges réellement payées, en y ajoutant en plus des amortissements Dans ce deuxième régime dit « réel », les amortissements comptables qui vont s’ajouter aux dépenses réelles vont permettre de diminuer fictivement le loyer imposable. La réduction est conséquente et dans certaines zones à faible rendement locatif comme Paris permet quasiment pouvoir annuler vos impôts DEFICIT FONCIER Le mécanisme du déficit foncier est plus ancien que la loi Denormandie mais vise également à effectuer des travaux dans un bien . Ces travaux d’entretien et d’amélioration peuvent être déduits des loyers perçus. Le fonctionnement est relativement simple : si le montant total des travaux réalisés sur le bien en question est supérieur aux loyers alors l’excédent est déductible du revenu brut global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Si ce montant est supérieur à 10 700 euros, le reliquat est placé dans une « cagnotte » et reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cet avantage fiscal n’entre pasdans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. DISPOSITIF MALRAUX Il s’agit de l’une des plus anciennes lois de défiscalisation immobilière française. Elle consiste à investir dans un bien immobilier de caractère situé dans un cœur de ville historique pour profiter d’une forte r éduction d’impôt comprise entre 22 et 30 % du montant des travaux réalisés selon la zone géographique de l’investissement. L’avantage fiscal échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an cependant le montant des travaux est plafonné à 400 000€ pour 4 années consécutives.

Emprunt immobilier : qu'est ce que le taux d'usure? L’acquisition d’un bien immobilier passe généralement par un emprunt bancaire mais il n’est pas toujours facile de comprendre les différents taux proposés par les établissements bancaires. La Banque de France a donc définit des règles visant à protéger l’emprunteur d’abus éventuels .

Selon l'arrêté préfectoral du 20 juin 2022, l'encadrement des loyers sur Bordeaux sera mis en vigueur au 15 juillet 2022. Ce dispositif vise à réguler la pression sur le parc locatif et est mis en oeuvre pour test sur un an. Cet encadrement est matérialisé par un barème selon la localisation (4 zones) , la date de construction, le type et la surface du logement. Les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés.

Le marché de l'immobilier bordelais en 2022

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