Pinel, Malraux, Denormandie, Censi-Bouvard, Nue-propriété, LMNP : les dispositifs de défiscalisation sont nombreux dans l'immobilier.
Tous répondent à des objectifs communs : réduire l’imposition et se constituer un patrimoine. Mais chaque dispositif comporte également ses spécificités : durée de défiscalisation, zonage, avantages fiscaux, etc.
En fonction de votre situation personnelle et de vos projets, certains dispostifs seront plus adaptés. En quelques mots, voici leur fonctionnement :
DISPOSITIF PINEL :
Le dispositif PINEL concerne les logements neufs, ou réhabilités pour atteindre les caractéristiques comparables à un logement neuf. Le logement concerné par le dispositif doit être situé dans une zone spécifique, être loué en tant que résidence principale avec des loyers et des ressources locataires plafonnés.
L’acquéreur s’engage à louer le bien 6, 9 ou 12 ans
et bénéficie en échange d’une réduction d’impôt
à hauteur de sa durée d’engagement : 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien
La réduction d'impôt est calculée sur le prix d’achat du logement plafonné à 300 000€ par an.
DISPOSITIF DENORMANDIE
Ce dispositif est très proche du dispositif Pinel mais concerne des logements anciens à rénover.
Le dispositif Denormandie n’est pas disponible sur tout le territoire français, il est principalement disponible dans les villes moyennes afin de dynamiser le territoire ( exemple en Gironde : Libourne)
Le fonctionnement est sensiblement identique à celui du Pinel hormis la base de calcul qui concerne l'acquisition+ les travaux de rénovation.
DISPOSITIF CENSI BOUVARD
Ce dispositif concerne la location meublée de résidences avec services
(étudiant, EHPAD, appart-hôtel). Il donne le droit à une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien
(valeur plafonnée à 300 000€), sur une durée de 9 à 12 ans.
Il permet également le remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement, et peut être cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
La loi Censi Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales dont la déduction maximun est de 10 000 euros par an.
DISPOSITIF LMNP
lorsque un propriétaire loue un logement en meublé, il est considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP.
Le régime LMNP permet de déclarer fiscalement vos revenus locatifs de deux manières :
- le régime micro-Bic où vous imputez un forfait de 50% de charges sur vos loyers
- le régime réel où vous déclarez vos charges réellement payées, en y ajoutant en plus des amortissements
Dans ce deuxième régime dit « réel », les amortissements comptables qui vont s’ajouter aux dépenses réelles vont permettre de diminuer fictivement le loyer imposable. La réduction est conséquente
et dans certaines zones à faible rendement locatif comme Paris permet quasiment pouvoir annuler vos impôts
DEFICIT FONCIER
Le mécanisme du déficit foncier est plus ancien que la loi Denormandie mais vise également à effectuer des travaux dans un bien.
Ces travaux d’entretien et d’amélioration peuvent être déduits des loyers perçus. Le fonctionnement est relativement simple : si le montant total des travaux réalisés sur le bien en question est supérieur aux loyers alors l’excédent est déductible du revenu brut global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an.
Si ce montant est supérieur à 10 700 euros, le reliquat est placé dans une « cagnotte » et reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cet avantage fiscal n’entre pasdans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
DISPOSITIF MALRAUX
Il s’agit de l’une des plus anciennes lois de défiscalisation immobilière française. Elle consiste à investir dans un bien immobilier de caractère situé dans un cœur de ville historique
pour profiter d’une forte réduction d’impôt comprise entre 22 et 30 % du montant des travaux réalisés
selon la zone géographique de l’investissement. L’avantage fiscal échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an cependant le montant des travaux est plafonné à 400 000€ pour 4 années consécutives.